Вы находитесь здесь: Главная > Работа с договорами > Основания для досрочного расторжения договора аренды по инициативе арендодателя

Основания для досрочного расторжения договора аренды по инициативе арендодателя

dogovor-arenda

По общим правилам гражданского законодательства односторонний отказ от обязательств, обусловленных договором, не допустим.

Однако исключения из этого правила возможны.

Но они должны быть прямо указаны в законе либо в заключенном между сторонами договоре.

Расторжению договора аренды в одностороннем порядке посвящена глава Гражданского кодекса об изменении и расторжении любых договоров вообще, а также специальные статьи о расторжении одной из сторон арендного договора, содержащиеся как в этом кодексе, так и в иных законодательных актах.

Вопросы, связанные с расторжением арендного договора по инициативе арендодателя, не потеряют своей актуальности никогда.

Для расторжения договора в одностороннем порядке нужны особые основания.

В отношении договора аренды действует общее правило, согласно которому по инициативе арендодателя такой договор возможно расторгнуть в судебном порядке и исключительно после того, как арендодатель направит арендатору предупреждение в письменном виде о том, что он должен выполнять обязательства по договору в срок.

Первым основанием для расторжения договора аренды по инициативе арендодателя выступает тот факт, что при использовании арендованного имущества арендатор нарушает договорные условия либо использует полученное в аренду имущество не по назначению.

Как правило, в договорах по аренде недвижимости четко прописывается цель, в соответствии с которой имущество передается в аренду.

Например, в договоре может быть указано, что арендуемое помещение будет использоваться в качестве офиса, склада, для производственных целей и т.д.

И если полученное в аренду для обустройства склада имущество в итоге превращается в промышленный цех, то у арендодателя появляется право требования расторжения арендного договора в одностороннем порядке.

По данному основанию арендодатель вправе заявлять требования о расторжении договора и тогда, когда без его согласия арендатор сдает имущество в субаренду, в залог, превращает его во вклад в уставном капитале, передает в безвозмездное пользование иным лицам.

Подавая иск о расторжении арендного договора по указанному основанию, арендодатель должен будет привести в качестве доказательств весомые аргументы в пользу того, что допущенные арендатором нарушения носили существенный характер.

Необходимость доказывания факта самих нарушений также лежит на истце, то есть арендодателе.

Вторым основанием, дающим возможность в одностороннем порядке расторгнуть договор, выступает обстоятельство, при котором арендатор имущество, находящееся у него в аренде, ухудшает существенно. Гражданский кодекс устанавливает такое правило, что по истечении срока аренды арендатор должен вернуть имущество в том состоянии, которое было при его получении с учетом естественного износа либо в состоянии, которое стороны определили в самом договоре.

Из этого правила вытекает обязанность арендатора относиться к имуществу бережно, заботиться о надлежащем его качестве и состоянии, не допуская значительного ухудшения.

Такое ухудшение может выражаться, к примеру, в производимой без согласия арендодателя перепланировке арендуемого имущества, в необеспечении охранных мер, в результате чего арендованное имущество разворовывается, в непринятии мер пожарной и технической безопасности и т.д.

Основанием для расторжения договора будет являться невнесение арендатором больше двух раз подряд арендной платы.

Стороны сами в договоре определяют порядок внесения, сроки и размер арендной платы.

И если возникает просрочка, то это будет являться прямым нарушением условий договора, а значит и законным основанием для его расторжения.

Основанием для этого является также непроведение арендатором капитального ремонта арендуемого имущества в установленные договором сроки.

Если стороны не обговорили в договоре срок, в который должен быть произведен капитальный ремонт, то он должен быть проведен в разумный срок или при неотложной необходимости в этом.

Следует отметить, что обязанность по проведению капитального ремонта на арендатора накладывается либо условиями договора, либо специальными нормативно-правовыми актами.

Указанные основания для возможности расторгнуть договор аренды, перечисленные в  Гражданском кодексе, не являются исчерпывающими.

Стороны сами могут при заключении договора внести в него дополнительные основания по своему собственному усмотрению.

Например, договором может быть прямо предусмотрено, что у арендодателя появляется право досрочно требовать расторжения в том случае, если арендатор не внес арендную плату хотя бы однажды либо внес ее не в полном объеме.

По приведенным выше основаниям арендодатель вправе требовать расторжения не только срочного арендного договора, но и того, что заключен на неопределенный срок.

Заявляя иски о досрочном расторжении договора аренды, в качестве мотива арендодатели берут часто не одно, а несколько оснований для этого.

Закон не запрещает использовать такую тактику.

Однако нужно помнить о необходимости соблюдения досудебного порядка разрешения спора, который заключается в необходимости направить арендатору предупреждение о том, что он должен исполнять обязательства в срок.

Подавать иск в суд можно лишь тогда, когда арендодатель получил от арендатора письменный отказ от исполнения обязательств в срок либо не получил вообще никакого ответа в течении тридцати дней.

При подаче иска в суд у арендодателя должны иметься доказательства того, что он уведомил арендатора о своих требованиях.

Поэтому направлять любые письменные претензии следует заказным письмом с уведомлением.

 

Теги:

  • Digg
  • Del.icio.us
  • StumbleUpon
  • Reddit
  • Twitter
  • RSS

Оставить комментарий

Вы должны быть авторизованы, чтобы оставить комментарий.